종합부동산세 고지(신고) 및 납부 관련 주요 질문

1. 종합부동산세 과세는 어떻게 이루어지는가?

- 주택 또는 토지 보유자에 대하여 1차적으로 부동산 소재지 관할 시․군․구에서 재산세를 부과하고,
- 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합․별도합산토지) 과세대상 재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정하여 고지하게 됩니다.
   * 재산세 : 주택은 개별 물건별 과세, 토지는 관내 소재한 토지를 합산하여 과세

 

2. 종합부동산법 상 1세대 1주택자란?

종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 「소득세법」에 따른 거주자를 의미합니다. 

 

3. 올해 종합부동산세 과세기준이 되는 공시가격은?

- 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부장관과 시장·군수·구청장이 ｢부동산 가격 공시에 관한 법률｣에 따라 공시하는 가격을 말합니다.
 ○공동주택과 표준 단독주택 및 표준지는 국토교통부장관이, 그 외 단독주택 및 토지는 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장이 가격을 공시합니다.

- 주택 공시가격은 4월말, 토지 공시가격은 5월말에 공시되며, 공시가격은 국토교통부 또는 물건소재지 관할 시·군·구 누리집에서 확인이 가능합니다.

 

4. 올해 주택분 종합부동산세를 계산할 때 지난해와 달라진 점은?

올해는 공정시장가액비율이 60%로 인하되고 일시적 2주택․상속주택․지방저가주택에 대한 특례가 도입되어 일정 요건을 갖춘 납세자의 경우 신청에 의해 1세대 1주택자 계산방식을 적용할 수 있게 되었습니다.

 

5. 주택수에 따라 세율이 차등적용 되는데 주택수 계산 방법은?

- 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 종합부동산세도 주택으로 과세되기 때문에, 주택수 계산은 재산세 과세유형에 따르는 것이 원칙입니다.
 ○ 종합부동산세 세율적용 주택수는 인별(법인·단체 포함)로 전국에 보유하는 주택을 합한 개수입니다.
 ○주택의 부속토지만 보유한 경우 등 주택의 일부만 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산합니다.
 ○ 다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용 시 주택수 계산 대상에서 제외되며, 
 ○ 상속주택 및 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자의 신청에 따라 해당 물건은 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외됩니다.

<세율적용 주택수 계산 사례>

 

6. 종합부동산세 세부담상한 제도란 무엇인지?

보유세제의 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적인 급증현상을 방지하기 위한 제도입니다.
 ○세부담상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분하여 적용합니다.
    *조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자(300%), 그 외 150% 적용
 

○또한, 과세유형별로 올해 부과된 재산세와 세부담상한 적용 전 종합부동산세 합계액이, 직전연도 표준세율 재산세액 및 세부담상한 적용 전 종합부동산세 상당세액 합계액의 일정비율(150%,300%)을 초과하는 경우 그 초과된 세액은 “0”으로 보는 것입니다.

 

7. 과세대상 주택·토지 명세와 세액계산 상세내역을 확인하는 방법은?

홈택스*에서 과세대상 물건(주택･토지)과 세액계산 상세내역을 조회할 수 있고 자료를 내려 받을 수 있으며

*홈택스(www.hometax.go.kr)→공동인증서 로그인→조회/발급→세금신고납부 →종합부동산세 과세물건및 세액 상세내역 조회

○ 홈택스 이용이 어려운 납세자는 관할세무서에서 본인 확인 절차를 거친 후 물건 명세 및 세액내역을 제공받을 수 있습니다.

 

 

8. 1주택을 배우자 또는 가족과 공동 소유 시 공제액은?

개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액 (1세대1주택자 11억 원 공제, 이외 주택자 6억 원 공제)을 초과하는 부분에 대해 주택분 종합부동산세를 과세하며, 

 ○ 종합부동산세 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로, 
 ○ 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억 원씩 공제하는 것입니다.
 ○ 다만, 부부공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대1주택 세액계산 방식을 적용 받을 수 있습니다.

 

9. 조정대상지역 판단 기준은?

종합부동산세 세율 적용 시 조정대상지역 소재 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단합니다.

<조정대상지역 적용 사례>

○ 부산(’22.9.26.) 세종(’22.11.14.)과 같이 최근 조정대상지역에서 해제된 경우에도 과세기준일(’22.6.1.)을 기준으로 조정대상지역으로 판단하여 종부세가 과세됩니다.

 

10. 개인이 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에 합산배제는?

1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14. 이후 조정대상지역 내 신규취득 장기일반 민간임대주택은 합산배제가 제외(종부세 과세)됩니다.

○ 다만, ’18. 9. 13.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급(’18. 9. 14. 이후 조정대상지역 공고가 있는 경우는 조정대상지역 공고일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것 포함)한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 합산배제가 적용됩니다.

 

11. 종합부동산세 합산배제 물건을 보유하고 있음에도 기한 내(9.16.∼9.30.) 신고하지 못한 경우는?

종합부동산세 과세제외 되는 임대주택 등 합산배제 요건(지자체, 세무서 사업자등록 등)을 갖춘 임대사업자가 합산배제 신고기간(9.30.) 내 신고하지 못한 경우에는,

○ 종합부동산세 납부기간(12.1.∼12.15.)까지 추가로 합산배제 신청할 수 있습니다.

○ 이 경우는 고지와 관계없이 신고서를 작성하여 관할세무서에 제출하고 납부할 세액은 금융기관 등에 납부하여야 합니다.

 

12. 종합부동산세 합산배제 신고를 잘못한 경우에는?

종합부동산세가 합산배제되는 임대주택 등에 해당되지 아니함에도 합산배제 신고한 경우에는, 신고기간(12.1.∼12.15.)에 과세대상으로 정정하여 신고해야 합니다.

○미신고시 요건 충족 여부 등을 확인하여 추징하게 됩니다.

 

13. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이며, 동일한 경우에는 부부 간 합의에 따라 납세의무자를 선택할 수 있습니다.

○ 지분율 판단은 공부상 면적 기준이 아니며, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 판단하는 것입니다.

 

14.부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지 ? ☞ (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)

주택과 부속토지를 나누어서 보유하였더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용 받을 수 있습니다.

 

15. 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 1세대 1주택자 특례 신청이 가능한지?

과세기준일 6.1. 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하며,

○ 부부 공동명의 1주택의 납세의무자(지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택)가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능합니다. 다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 불가합니다.

 

16. 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택 등 1주택자 및 법인 일반 누진세율 등 특례신청을 신청기간(9.16.∼9.30.)에 하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에도 신청이 가능한 것인지?

합산배제 및 과세특례는 9월16일부터 9월30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이지만, 동 기간에 신고․신청하지 못한 경우에는 12월 정기신고 기간에 신고·신청할 수 있습니다.

 

17. 상속받은 주택도 주택수에 포함되는지?

주택을 상속받은 경우 상속일로부터 5년간은 1세대 1주택자 판정 시 및 세율 적용 시 주택 수에서 제외되며, 상속일로부터 5년이 지난 이후에도 지분율이 40%이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하이면 주택 수에서 제외됩니다.

 

18. 경기도 읍․면지역에 소재하는 3억 원 이하 주택도 지방 저가 주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

수도권에 소재하는 모든 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,수도권에는 ｢수도권정비계획법｣에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함됩니다.

 

19. 지방 저가주택 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없습니다.

 

20. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

21. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세됩니다. 다만, 특례 대상 주택은 과세표준에 합산한 공시가격에서 11억 원(1세대 1주택자 공제금액)을 공제하며, 해당 주택에 대해서는 세액공제를 적용하지 않습니다.

 

22. 종합부동산세 납부유예 신청 방법은?

종합부동산세 납부기한 만료 3일 전(12.12.(월))까지 관할세무서에 납부유예 신청서, 납세담보제공서 등 납세담보 관련 서류를 제출하시면, 담당자가 제출서류 검토 후 납부기한까지 허가여부를 통지해 드립니다.

 

23.  납부유예 신청시 담보 제공 방법은?

납부유예 신청시에는 주택분 종합부동산세액에 상당하는 납세담보를 제공하여야 하며, 담보의 종류별 제공방법은 다음과 같습니다.

 

 

24. 1주택과 상속주택이 있는 경우에도 납부유예를 신청할 수 있는지?

특례를 통해 1세대 1주택자로 보는 납세자도 법적 요건을 갖춘 경우 납부유예 신청을 할 수 있습니다.

 

 

25. 홈택스의 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서로 접속이 필요한 것은?

홈택스에서 제공되는 종합부동산세 관련 서비스 중 공동인증서 필요 여부는 다음과 같습니다.

 

 

26. 종합부동산세 전자신고 방법은?

공동인증서를 이용하여 홈택스(www.hometax.go.kr)*에 접속한 다음 아래 접근 경로에 따라 신고․납부가 가능합니다.

*홈택스(www.hometax.go.kr) → 공동인증서 로그인 → 신고/납부 → 세금신고 → 종합부동산세 → 정기신고

 

 

27. 종합부동산세 전자신고 이외의 방법은?

공동인증서가 없거나 홈택스 이용 등이 어려워 신고서를 직접 작성하여 제출하고자 할 경우에는, 신고서식을 국세청 누리집*에서 내려받아 작성하여 우편으로 제출하거나, 관할 세무서를 방문하여 신고서 작성 후 제출하고 납부서를 제공받아 납부하시면 됩니다.

*국세청 누리집(www.nts.go.kr) → 국세신고안내 → 종합부동산세 → 주요서식 → 1.종합부동산세 신고서

 

28. 어떠한 경우에 고지·납부 대신 신고·납부할 수 있는지?

납세자가 신고를 원하거나 고지 내용에 오류가 있는 경우 납부고지서와 관계없이 신고․납부할 수 있으며, 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됩니다.

 

29. 12.15.까지 납부하지 않은 경우 납부지연 가산세는?

납부기한이 지나면 3%의 납부지연가산세가 부과되고, 세액이 150만 원 이상인 경우 납부기한이 지난 후 1일마다 0.022%의 납부지연가산세 등이 추가(5년간)됩니다.

 

30. 종합부동산세 세액을 잘못 신고한 경우 불이익은?

정당하게 신고할 세액보다 적게 신고하게 되면, 적게 신고한 세액에 대하여 10%(부당한 과소신고는 40%)에 상당하는 과소신고가산세가 부과되며, 납부기한 다음날부터 납부일까지의 기간 동안 과소세액에 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.