생애주기별 금융생활 - 자녀학령기(3)

주택 확장하기

 

1. 주택 확장해 이사하기

 

더 큰 집으로 이사를 가는 방법은 신혼 초기와 크게 다르지 않습니다. 집을 사거 나 새로 짓는 아파트를 분양받거나 전세 또는 월세로 집을 빌리는 것입니다. 정부 의 주택정책에도 불구하고 주택가격이 쉽게 떨어지지 않고 전월세 주택을 구하는 것이 쉽지 않은 점 등을 고려할 때, 주택구입에 필요한 충분한 자금을 모으는 것이 쉽지만은 않을 것입니다. 물론 주택담보대출을 이용할 수도 있겠지만 대출 규제의 변화 등으로 필요자금을 대출금으로 충당하기 어려울 수 있고, 대출을 받는다고 해도 자녀교육비와 노후준비 등을 고려한다면 대출 상환은 큰 부담이 될 수 있습 니다. 따라서 이 시기에도 역시 주택을 구입하는 것이 나을지 주택을 임차하는 것 이 나을지에 대한 의사결정을 내려야 합니다.

 

전세·월세집 구하기 vs 집 구매하기

 

주택을 구입할 것인지 전셋집을 구할 것인지(임차)를 결정하기 전에 이사를 하려 는 목적과 희망하는 주택형태, 희망지역 및 시세를 확인할 필요가 있습니다. 또한 최종 의사결정을 할 때에는 주택마련 자금뿐만 아니라 주택관리비와 같은 유지비 도 함께 확인하여야 합니다. 주택 구입과 임차 중 어떤 것을 선택할지는 재정상황을 파악해 결정해야 하는데 준비되어 있는 금액과 대출이 필요한 금액, 이자상환을 위해 지출할 수 있는 여력 등을 확인해야 합니다. 특히 이자상환을 위한 지출 금액을 예상할 때에는 어느 정 도 유동성 있도록 예산을 세우는 것이 좋습니다. 너무 빡빡하게 예산을 세우면 의 료비 등 갑자기 필요한 지출이 생길 경우 부채상환 연체를 할 가능성이 높아지고, 특히 자녀교육비나 부부의 노후자금을 위해 저축하는 금액도 생각해야 하기 때문 입니다. 이러한 내용을 고려하여 주택 거래 시 발생하는 비용과 혜택을 다음의 표에 작성 하여 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.

 

자녀학령기 가계의 주택 선택 시 고려사항

 

자녀학령기 가계가 새롭게 이사를 하는 경우 일반적으로 주택을 구입할 때 고 려해야 하는 사항은 물론 자녀들의 교육과 관련된 조건들도 살펴보아야 합니다. 일반적으로 주택 구입 시 고려하는 요소로는 아파트인 경우 단지의 규모, 주거지 역 주변의 근린시설, 교통접근성과 도로 및 주차시설, 주택유지비 등을 고려해야 합니다. 자녀들의 교육환경을 위해서는 주택 주변에 유흥시설 등 청소년 자녀들에게 좋 지 않은 영향을 끼칠 수 있는 환경은 없는지, 청소년들이 이용할 수 있는 문화공간 은 있는지, 학교와 학원 등 교육시설은 물론 의료시설의 유무와 치안환경, 근린생 활시설, 쾌적한 자연환경 등도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

2. 임대주택 마련하기

 

임대보증금 마련하기

 

추가로 임대보증금이 필요하다면 국민주택기금 재원 전세자금대출(이하 ‘기금재 원대출’)과 은행 자체 재원 전세자금대출(이하 ‘은행재원대출’)을 이용할 수 있습니다. 기금재원대출은 저소득가구 등 특정 계층을 대상으로 취급하기 때문에 해당조건 을 만족하는 경우에만 이용할 수 있습니다. 만약 조건 중 하나라도 충족되지 않는 경우에는 개별 은행에서 취급하는 대출상품을 이용해야 합니다. 기금재원대출의 가능여부와 한도조회는 주택전세자금 계산마법사(http://nhf. molit.go.kr)를 이용하여 확인할 수 있어 보증금 마련을 위한 계획을 세우는 데에 도 움을 받을 수 있습니다.

또한 은행재원 전세자금 대출은 대부분 주택금융공사 및 서울보증보험 보증대 출로 취급되고 있고, 일부 은행은 보증기관 보증대출 이외에 임차보증금에 대한 담보설정, 신용대출 형태로 취급하는 경우도 있습니다. 은행별 전세자금대출 금리 는 금융소비자정보 포털 ‘파인’(fine.fss.or.kr)의 ‘금융상품 한눈에’에서 필요한 보증 금과 대출금액, 대출기간, 대출비율 등의 정보를 입력하면 여러 금융회사의 전세자 금대출 금리를 비교할 수 있습니다.

소중한 임대보증금 지키기

 

임대차계약을 맺은 임차인(세입자)은 계약기간 만료 후 임대인(주택주인) 으로부 터 임대보증금을 돌려받아야 합니다. 그러나 임대인의 과도한 대출 등으로 임대한 주택이 일명 깡통전세가 되어 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 적지 않습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 임대인이 반환하지 못한 사고 보증금이 2019년 에 3,442억원에 달한다고 합니다. 소중한 임대보증금, 안전하게 돌려받는 방법을 알아두고 실행하여야 합니다.

 

1. 전입신고와 확정일자 받아두기

전입신고는 인터넷(www.minwon.go.kr)으로도 가능하지만 확정일자를 받기 위해 서는 임대차계약서 원본과 방문자 신분증, 수수료(600원)를 가지고 이사하는 주소 지의 주민센터에 가야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 집이 경매로 넘어가 더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 조건이 갖추어집니다.

 

2. 우선변제권과 최우선변제권 알아두기

우선변제권은 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우 주택이 경매 등으로 제3자에게 넘어갔을 때 후순위채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 와는 별도로 보증금이 소액인 경우에는 대항력을 갖춘 경우 일정 금액 범위 내에 서 최우선적으로 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 권리(최우선변제권)도 있습니 다. 다만, 최우선변제권의 대상 보증금과 한도 금액은 근저당권의 설정일에 따라 다르기 때문에 임대하는 주택의 근저당이 언제 설정되었는지 확인하시는 것이 좋습니다.

전세보증금반환보증 상품 이용하기

 

집주인의 주택담보대출 금액과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%에 이르는 고위험 전세는 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 위험과 함께 집주인도 전세계약을 하지 못하는 경우가 발생하게 됩니다. 이런 경우 집주인과 세입자 모두에게 안전장치 역할을 할 수 있는 상품으로 전세보증금 반환보증보험이 있습니다. 주로 주택도시보증공사와 SGI서울보증에 서 취급하며, 임대차계약이 종료된 뒤 한 달 이내에 보증금을 받지 못하거나, 집이 경매로 넘어가서 보증금을 받지 못하는 경우 보증기관이 보증금을 대신 돌려주기 때문에 세입자의 보증금을 지킬 수 있습니다.

전세보증금을 보호받는 동시에 낮은 금리로 전세자금 대출을 받을 수 있는 ‘전세금안심대출보증’도 있습니다. 자세한 사항은 주택도시보증공사(http:// www. khgc.co.kr)를 참고하세요.

3. 주택 구입하기

 

주택 구입자금 마련하기

 

한참 뒤에 주택을 구입할 계획이라면 꾸준한 저축과 투자로 필요한 돈을 모아야 하겠지만, 지금 당장 또는 몇 년 이내에 주택을 구입할 계획이라면 보유하고 있는 자산을 이용하거나 대출상품을 이용하는 방법이 있습니다. 낮은 수준의 이자를 부담하면서 주택 구입자금을 빌릴 수 있는 방법으로는 정책 모기지 상품인 ‘내집마련 디딤돌대출’과 ‘보금자리론’이 대표적입니다. 또한 한국 주택금융공사에서 국민의 내집 마련과 가계부채의 구조개선을 위해 만든 ‘적격대 출’이 있습니다. 각 대출상품마다 신청자격과 대출금리, 대출한도, 대상주택 등이 다르기 때문에 어떤 상품을 선택하는 것이 좋을지 결정하기 어려울 수 있습니다. 이러한 금융소비자들을 위해 한국주택금융공사에서는 “내게 맞는 주택담보대출 찾기” 서비스를 제공하고 있습니다. “내게 맞는 주택담보대출 찾기” 서비스에서는 결혼유무, 자녀유무, 대출한도, 부부합산 연소득, 주택가격, 자금용도, 주택보유수, 주택면적에 대한 정보를 입력 하면 적합한 주택담보대출을 안내하고 자세한 정보도 확인할 수 있습니다.

또한 한국주택금융공사에서는 기존 제2금융권(보험업권, 상호금융, 상호저축은행, 여신전문금융회사에 한함)의 변동금리 또는 만기일시상환 방식의 주택담보대출을 고정금리·분할상환 방식으로 변경할 수 있는 “더나은 보금자리론”(대환대출)을 출 시하였습니다. 이를 활용하면 가계의 부채부담을 개선하는 데 도움이 될 수 있습니다.

부동산 거래 시 공부(公簿) 확인하기

 

공부(公簿)란 부동산에 대해 나라에서 공식적으로 작성한 장부로 부동산권리에 관한 사항이 적힌 등기부등본, 토지의 현황을 기록한 토지(임야)대장, 지적도, 임야 도, 그리고 건축물의 현황에 대한 건축물대장, 토지이용계획에 대한 토지이용계획 확인서 등이 있습니다. 가장 기본이 되고 중요한 것은 등기부등본으로 소유주에 대한 정보나 권리관계 에 대한 정보가 담겨있기 때문에 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 만약 주인이나 공인중개사무소에서 미리 준비해놓은 등기부등본이라면 발급날짜와 인지가 잘 붙어 있는지 확인하는 것이 좋겠지만, 등기부등본은 관할 등기소나 인터넷을 통해 서 누구나 확인이 가능하기 때문에 본인이 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다.

4. 아파트 분양받기

 

청약할 준비하기

 

새로 짓는 아파트를 구입하기 위해서는 청약상품을 보유하고 있어야 합니다. 청 약상품에는 청약저축, 청약부금, 청약예금, 그리고 주택청약종합저축이 있는데, 이 중 청약저축, 부금, 예금은 2015년 9월 이후 신규가입이 중단되었고, 현재는 주택 청약종합저축만 판매되고 있습니다. 현재는 기존 세 개의 청약상품을 일원화하여 아파트의 규모와 지역, 자격조건 등에 제한없이 어떤 아파트이건 모두 청약할수 있 는 주택청약종합저축만 판매되고 있습니다. 주택청약상품은 종류에 상관없이 전 금융기관을 통하여 1계좌만 가입이 가능하기 때문에 2015년 9월 이전에 청약저 축·부금·예금 중 가입한 상품이 있는 경우에는 주택청약종합저축으로의 전환이 불가하며, 기존 상품을 해지하기 전에는 신규가입이 불가능합니다.

동순위인 경우 객관적인 경쟁을 위해 청약가점제를 적용하고 있습니다. 청약가 점제는 민영주택(민간건설 중형 국민 주택 포함) 청약 시 동일 순위(1, 2 순위 청약자) 내에서 경쟁이 있을 경우 무주택 기간(32점), 부양 가족수(35점) 및 청약통장 가입 기간(17점)을 기준으로 산정한 가산점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 제도입 니다. 이제는 청약상품을 보유하고 있는 것과 더불어 더 많은 가점을 받기 위한 전략도 필요한 것이지요.

청약에 당첨되었다! 중도금 준비하기

 

청약에 당첨되었다면 2~3년 뒤에 납입해야 하는 중도금을 준비해야 합니다. 중 도금을 준비하기 위해서는 꾸준한 저축과 투자가 필수적입니다. 주택마련을 위한 저축·투자 계획을 마련해 꾸준히 저축과 투자를 하는 것이 필요합니다. 중도금은 단기에 마련해야 하기 때문에 원금손실 가능성이 있는 금융투자상품 보다는 수익 률이 낮더라도 위험이 적은 금융상품이 적합합니다. 은행의 예금이나 적금상품이 가장 원금손실 위험이 낮으나 만약 금융투자상품에 투자하기를 원하는 경우에는 상대적으로 안정형 펀드나 채권에 투자하는 것이 좋습니다.

 

현재 모아놓은 목돈이 있다면 예금상품을 활용하는 것이 좋은데 1금융권(시중 은행) 상품보다는 2금융권(저축은행, 상호금융회사, 새마을금고 등)의 금리가 조금 더 높습니다. 그러나 예금한 금융회사가 영업정지 될 경우 필요할 때 돈을 찾기 어려 울 수 있으므로 예금하기 전에 BIS자기자본비율과 고정이하여신비율 등을 통해 금 융회사의 재무건전성을 확인하는 것이 좋습니다. 또한 예금자 보호를 받기 위해 한 금융회사에 5천만원 이하(이자 포함)만 예금하는 것이 안전합니다

 

목돈이 없다면 적금상품을 활용하는 것이 좋으며 정기적인 저축을 기본으로 하되 여유가 있는 달에는 추가로 적립할 수 있는 자유적립식 적금을 활용하는 것 도 좋습니다. 가능하면 월복리 상품을 선택해 더 큰 이자소득을 얻을 수 있도록 합 니다. 만약 자금이 마련되지 못했다면 주택 소유권이전등기 후 공사 보금자리론으로 전환할 것을 사전 특약함으로써 중도금 대출이 가능한 한국주택금융공사의 연계 중도금을 이용할 수도 있습니다.