생애주기별 금융생활 - 신혼기 및 자녀출산기(4)

주택자금 마련

1. 주택자금 마련 방법 알아보기

주택을 마련하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 주택을 사거나 청약을 통해 당 첨되는 것 등이 대표적인 방법입니다. 이 중 매매는 모아놓은 돈이 많지 않은 신혼 기와 자녀 출산・양육기의 가족에게는 어려운 대안이기 때문에 결과적으로 내 집 마련을 시작하는 가족에게 ‘청약으로 당첨’되어 집을 마련하는 것이 가장 효율적인 방법입니다. 물론 주택청약도 치열한 경쟁으로 어려운 것은 마찬가지입니다. 단, 미리미리 준비한다면 신혼기와 자녀 출산·양육기의 가족들이 생각해볼 수 있는 하 나의 좋은 대안이 될 수 있습니다. 구체적으로 이를 위해 관련 청약제도를 눈여겨 보고 청약조건에 해당하는 자격을 사전에 갖추어 놓는 것이 중요합니다. 또한, 대부분의 가족들은 내 집을 갖기 전까지 전셋집을 마련하여 생활합니다. 이에 전셋집 을 준비하는 데 필요한 정보들도 충분히 살펴봐야 할 것입니다.

 

전셋집 준비하기

 

현재 정부에서는 사회 초년생인 신혼부부가 안정적인 가정생활을 시작할 수 있 도록 신혼부부의 주택 마련을 위한 다양한 지원정책을 시행하고 있습니다. 이 중 신혼부부를 위한 ‘임대주택’ 제도와 ‘전세자금 대출’ 제도를 살펴봅시다.

 

▶신혼부부 임대주택

신혼부부 임대주택은 신혼부부가 주거부담을 덜고 보다 안정적으로 거주할 수 있도록 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG) 등이 기존 주택을 매입 하거나 임대인과 기존 주택에 대한 전세계약을 체결하여 신혼부부에게 상대적으 로 저렴하게 재임대하는 제도입니다.

 

① 신혼부부 매입임대(다가구) 신혼부부 매입임대(다가구)는 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 한국토지주 택공사(LH)에서 매입한 주택을 개·보수하여 주변 시세보다 저렴하게 공급하는 공 공임대주택 제도입니다. 이때, LH에서는 매입가격, 관리비 부담수준, 입지와 주변 환경 등을 고려하여 전용면적 85m2 이하, 방이 2개 이상으로 자녀를 양육하기 적 합한 주택을 선별하여 매입합니다.

② 신혼부부 매입임대리츠(아파트) 신혼부부 매입임대리츠(아파트)는 주택도시보증공사(HUG)가 전액출자하여 리츠를 설립하고, 한국토지주택공사(LH)가 사업을 수탁하여 기존 주택을 매입, 관리, 운영함으로써 신혼부부에게 시세의 90% 이하로 공급하는 임대주택 제도입니다.

③ 신혼부부 전세임대(Ⅰ, Ⅱ형) 신혼부부 전세임대는 한국토지주택공사(LH)가 기존 주택에 대한 전세계약을 체 결한 뒤, 이를 저렴하게 재임대하는 공공임대주택 제도로서, 신혼부부의 소득수준 에 따라 Ⅰ형과 Ⅱ형으로 구분하여 공급하고 있습니다. 신청 절차는 아래 그림과 같습니다.

▶신혼부부 전세자금 대출

신혼부부 전세자금 대출제도 중 대표적인 것은 주택도시기금의 개인상품 중에 서 주택 전세자금 대출에 해당하는 상품으로서, 전세자금이 부족한 신혼부부가 이 용할 수 있습니다. 만약 아래 조건에 해당한다면, 이를 충분히 활용해볼 만합니다.

◎ 신혼부부 전세자금 대출

신혼부부의 경우에는 혼인기간을 기준으로 혜택을 지원하고 있습니다. 혼인관계증 명서상 혼인기간이 7년 이내인 가구가 신혼가구로 한정되며, 3개월 이내 결혼을 예 정하여 세대 구성이 예정된 가구는 청첩장 또는 예식장 계약서를 제출한 후 배우자 가 등재된 전입 후 주민등록등본을 제출하면 대출이 가능합니다.

 

전세 계약은 일정 목돈을 내고 집을 빌리는 것이므로 계약기간 동안 잘 살다가 계약기간이 종료될 때 전세금을 무사히 돌려받는 것이 가장 중요합니다. 이를 위 해 계약 전에 꼼꼼히 따져봐야 할 것들이 있는데 아래의 내용에서 확인해보시기 바랍니다.

 

◎전세보증보험

전세보증보험은 전세계약 종료 시, 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 예를 들어, 임대인으로부터 전세보증금을 제때 못 받아 발생할 수 있는 문제들이 걱정되는 임차인이 활용할 수 있는 상품입니다. 주 택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금반환보증’이 있습니다. 더불어 임차인이 전세 자금대출을 이용하고 있을 경우 전세보증금반환과 전세자금대출의 원리금 상환을 함께 책임지는 보증상품으로서, ‘전세금안심대출보증’이 있습니다.

 

아파트 청약으로 당첨되기

 

내 집 마련을 시작하는 가족에게 ‘청약으로 당첨’되어 집을 마련하는 것이 당장 은 꿈만 같은 일일 수도 있습니다. 그러나 전략적으로 미리 준비한다면 현실적으로 가장 효율적인 방법입니다. 특히, 정부에서도 무주택자의 주택 마련을 돕기 위해 다양한 분양제도를 운영하고 있으며 청약에 있어 이들에게 혜택을 주는 정책을 운 영하고 있습니다. 신혼기와 자녀 출산・양육기의 가족은 그러한 청약제도를 꼼꼼하 게 살펴보고 청약 1순위 자격을 사전에 갖추어놓도록 준비하는 것이 중요합니다. 청약을 통해 분양받은 아파트 가격은 아파트가 다 지어진 뒤의 실제 거래가격보 다 대부분 저렴한 편이므로 신혼기나 자녀 출산・양육기에 해당하는 가족이 보다 저렴하게 내 집을 마련하는 데 유리한 방법입니다.

 

▶청약통장 준비

분양을 받으려면 해당 아파트의 규모, 지역, 자격조건 등에 맞는 청약통장이 있 어야 합니다. 주택청약종합저축은 2009년 5월에 출시된 금융상품으로서, 기존의 청약저축에 청약예금, 청약부금의 기능을 한데 묶어놓은 것으로 주택소유나 가구 주 여부에 관계없이 누구나 가입할 수 있고, 적금형식 또는 일시예치식으로 납부 가능하며 국민・민영주택에 모두 청약할 수 있는 금융상품입니다

▶신혼부부나 어린 자녀가 있는 가족에게 유리한 청약제도

특별공급은 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자, 생애최 초 주택구입자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양받을 수 있도록 하는 제도로서, 1회로 제 한하고 있습니다. 특별공급 신청자격을 갖추고 있다면 해당 기회를 적극 활용하여 도전해 볼 만합니다. 다만, 구체적인 내용은 정책에 따라 변경될 수 있으니, 필요한 시기에 재확인 절차가 필요합니다.

2. 주택마련 자금 준비하기

 

주택자금 마련을 위한 저축 방법

 

▶종잣돈 마련을 위한 상품

주택자금 종잣돈 마련을 위한 금융상품으로는 적립식 저축을 생각해볼 수 있습니 다. 대표적인 적립식저축 상품은 정기적금과 적립식펀드가 있는데 각자의 위험수용 성향에 맞게 선택할 수 있습니다. 정기적금은 매월 일정금액을 정기적으로 납입하고 만기일에 원리금을 지급받는 상품입니다. 정기적금은 원금손실의 위험이 없어 안정성은 매우 높지만 시중은행의 정기적금 이자율이 0~1%대라 큰 수익을 기대하기는 어려운 현실입니다. 반면 적립식펀드는 일정기간 동안 원하는 유형의 펀드(주식형, 채권형 등)를 선택 하여 투자하는 상품입니다. 정기적금과 달리 약정된 금리가 아닌 투자 실적에 따 라 배당금이 주어지기 때문에 투자성과에 따라 더 높은 수익을 받을 수도 있지만 그만큼 위험성도 큽니다. 매월 똑같은 금액으로 주식을 사는 형태로, 주가가 떨어 지면 주식을 많이 사고, 주가가 오르면 주식을 적게 사기 때문에 평균매입단가를 낮추는 효과가 있어 장기 투자하면 시장금리보다 높은 수익을 기대할 수도 있습니다.

 

적립식펀드는 주식시장 상황 등을 고려하여 환매시기를 결정하는 것이 중요합니다. 펀 드의 종류, 투자기간 등을 잘 선택한다면 정기적금보다 더 많은 목돈을 마련할 수도 있 습니다.

 

▶목돈을 투자하는 상품

어느 정도의 목돈이 마련되면 그 돈을 불리기 위한 투자상품을 선택해야 합니다. 그러나 수익률이 높은 투자 상품은 원금손실의 위험이 함께 수반되므로 무리하게 투자하기보다는 본인의 위험수용성향과 위험수용능력을 파악해본 후 적절한 금융 상품을 선택해야 합니다. 시중금리가 낮기 때문에 정기예금은 목돈을 투자하는 용도로 활용하기는 어렵 고 목돈 예치가 필요한 경우 활용할 수 있습니다. 일반과세, 세금우대, 생계형 비과 세 중 선택할 수 있으니 세금혜택을 반드시 확인하시기 바랍니다.

주가지수연동예금(ELD)은 원금이 보장되며 예금자보호법이 적용되는 상품으 로 투자 원금의 일부는 확정금리가 주어지는 정기예금에, 나머지는 주가지수와 연 계한 파생상품에 투자해 좀더 높은 수익을 추구하는 상품입니다. 원금이 보장되니 안정적이고 시중 금리보다 높은 수익을 기대할 수 있습니다. ELD와 유사한 상품으로 주가연계증권(ELS)과 주가연계펀드(ELF) 등이 있습니다. ELS는 자금의 대부분을 국공채에 투자하고 나머지를 주가지수와 연계된 파생상품 에 투자하는 상품으로 원금이 보장되지 않을 수 있고, 사전에 약정한 금액만 보장 받는 상품입니다. ELF(원금보존추구형)는 ELS와 마찬가지로 자산의 대부분을 국공 채에 투자하고, 나머지 자산을 증권회사에서 발행한 ELS를 사서 수익률을 높이는 상품입니다.

두 상품 모두 위험성이 상당히 높은 상품이므로 본인의 투자성향을 명확히 파악 하고 상품의 위험성을 충분하게 인지한 후에 투자 의사결정을 하는 것이 바람직합니다.

금융상품이 너무 어렵다보니 판매직원의 말을 믿고 상품을 추천받아 돈을 모으 고 싶은 마음이 들겠지만, 현명한 금융소비자로서 소중한 자산을 지키기 위해 상 품에 대해 충분히 공부하고 판단하는 능력을 기르기 위해 노력해야 합니다.

 

주택자금 대출 방법

 

최근 금융회사에서 대출을 받아 집을 구입하는 경우가 많습니다. 실제로 2020년 8월 3일 보도된 『한국경제』 기사에 따르면 2019년 1월부터 2020년 7월 사이에 서 울에서 거래된 3억원 이상 15억원 이하 주택 16만 8,638건 가운데 약 57%가 금융 회사에서 대출을 받아 매입한 것으로 나타났습니다. 이처럼 주택구입을 하는 데 있 어 대출을 받는 가계가 많아지는 가운데 주택구입을 위한 현명한 대출방법을 알아 두어야 할 것입니다.

 

▶첫째, 적정 대출금액 결정

대출은 받을 수 있는 한도만큼 최대한 많이 받는 것이 좋을까요? 아닙니다. 대출 은 현재 소득 수준, 기존 대출 정도, 대출상환금을 감당할 수 있는 정도 등을 종합 적으로 판단해 적정한 수준으로 받는 것이 중요합니다. 우리나라는 부동산 시장을 안정화하기 위하여 몇 가지 적정 대출 수준을 판단할 수 있는 지표를 정해두고 있 습니다.

 

•총부채상환비율(DTI: Debt To Income): 주택담보대출 원리금과 그 외의 대출이 자가 연소득에서 차지하는 비중으로, 이 수치가 낮을수록 부채를 상환할 수 있 는 능력이 높다고 인정됩니다. 2020년 현재 DTI 한도는 투기과열지구 및 투기 지역, 투기과열지구 및 투기지역 외 조정대상지역, 조정대상지역 외 수도권으 로 나뉘어 그 비율이 다르게 적용되고 있으며, 투기과열지구 및 투기지역 40%, 조정대상지역 50%입니다(단, 기존 주택담보대출 보유 여부·대출기간・주거형태 등에 따라 차이가 있을 수 있음).

•총부채원리금상환비율(DSR: Debt Service ratio): 2018년부터 도입된 정책으로 차주가 보유한 금융부채의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 의미 하며, 차주의 총체적 상환능력을 알아볼 수 있습니다. 즉 주택담보대출 원리금 뿐 아니라 신용카드 대금, 장기신용카드대출(카드론), 한도대출(마이너스 통장), 학자금대출, 자동차할부금 등 모든 빚의 원금과 이자가 포함되어 산출되는 비율 이므로 DTI보다 더욱 엄격한 기준입니다.

•담보인정비율(LTV: Loan To Value ratio): 주택의 담보가치 대비 대출금액 비율 을 의미하는 것으로 금융회사는 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 정 해진 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급합니다. 2020년 현재 LTV 한도는 투기과열지구 및 투기지역, 투기과열지구 및 투기지역 외 조정대상지역, 조정대 상지역 외 수도권으로 나뉘어 그 비율이 다르게 적용되고 있으며, 투기과열지구 및 투기지역 40%(9억 초과 주택 20%), 조정대상지역 60%입니다(단, 기존 주택담보 대출 보유 여부·대출기간・주거형태 등에 따라 차이가 있을 수 있음).

▶둘째, 대출 금리유형 선택

대출 금리는 크게 변동형, 고정형, 혼합형으로 구분할 수 있습니다. 결론을 먼저 말씀드리면 금리 상승기에는 고정금리가, 금리 하락기에는 변동금리가 유리합니다. •변동형: 금융시장의 단기금리 지표인 CD, COFIX 금리 등을 기준으로 3개월, 6개 월 등을 주기로 금리가 변경되는 유형입니다. 시장의 금리변동 위험을 소비자가 주로 부담하는 구조로, 대체로 고정금리 대출에 비해 낮은 금리를 적용합니다. •고정형: 대출시점에서 결정된 금리가 대출만기까지 똑같이 적용되는 유형입니 다. 금리변동이 없어 안정적으로 부채를 관리할 수 있다는 것이 장점입니다.

▶셋째, 대출 상환방식 결정

대출을 갚아나가는 방법에는 만기 일시 상환, 원리금 균등 분할 상환, 원금 균등 분할 상환이 있습니다. 각 방식의 특징을 알고 가계에 무리를 주지 않는 대출 상환 계획을 수립해야 합니다.

선택이 가능한 상황이라면 만기 일시 상환보다는 매월 지출계획을 세울 수 있는 원리금 균등 분할이나 원금 균등 분할 상환방식을 선택하는 것이 좋습니다. 원리 금 균등 분할 상환은 원금상환의 비중이 점점 높아지기 때문에 만기로 갈수록 이 자 부담이 감소하는 장점이 있고, 원금 균등 분할 상환은 원금이 줄어든 만큼 월 상 환 이자도 비례하여 줄어들기 때문에 만기에 가까울수록 월 상환금액이 줄어드는 장점이 있습니다. 상환방식별 차이와 장점 등을 이해하고 예상되는 자신의 소득수준과 상환계획 을 종합적으로 고려하여 자신에게 맞는 방식을 선택해야 합니다.

 

▶신혼기와 자녀 출산・양육기에 유리한 주택담보대출상품

한국주택금융공사(HF)가 제공하는 보금자리론은 무주택자 또는 1주택 소유자 가 고정금리로 집값의 최대 70%까지 최장 30년간 대출을 받을 수 있는 금융상품 입니다. 주택도시기금에서 세대주와 세대원 전원이 무주택자인 경우에 지원하는 주택담보대출상품의 경우, 신혼가구와 다자녀가구에게 금리 우대 등의 혜택을 제공하고 있습니다.

날이 갈수록 부동산 시장 예측이 어려워지고 주택자금 마련도 어려워지고 있습니다. 그 러나 주택은 우리 삶의 필수요소에 해당하는 것으로 어떤 형태로든 마련되어야 할 부 분인 것은 확실합니다. 많은 비용이 필요한 만큼 주택자금 마련은 장기적인 계획과 실천이 중요한 재무목표입 니다. 또한 주택자금 마련을 위해서는 국가가 제공하는 다양한 정책이나 제도에 대한 정보를 수집하고 이용할 수 있어야 하고, 시중의 금융상품을 이해하고 나에게 맞는 상 품을 선택할 수 있어야 합니다. 따라서 이러한 재무적 역량을 기르기 위한 노력이 꾸준 히 이루어져야 할 것입니다.